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地产+教育的4种玩法,碧桂园、万科都在做了!

作者:佚名 发布时间:2019-12-14

地产人那种怎么下都是好棋的爆棚自信感正在消失,地不好拿、“房住不炒”、业主也不好伺候,这盘“大富翁”游戏开启了hard模式。

与此同时,搞商业地产的兄弟们现在也很苦恼,时代变了,百货不好使了,电商又把流量抢走了,现在人都不爱逛街了,这还怎么做?

聪明如地产人,早就学会了借力使力,用各种配套资源来为地产增值,甚至还能发掘新的盈利增长点。文化、旅游、教育、健康、医疗等等,地产似乎什么概念都能加,加什么都能玩出新高度。

在这其中,教育首当其冲。还记得“非京籍孩子上学到底有多难”?教育资源很大程度上被捆绑在了房产、社区和城市之中,它对地产的加成作用十分明显。那如何利用它抓住房地产未来想象?

据明源君的统计,目前TOP20的房企或多或少的都已经进军教育行业。地产界和教育界合作几乎是一种必然,两者之间的合作融合,也并非单纯的场地提供这么简单。

各龙头房企开始向运营赛道转换,为客户提供更为优质的城市生活体验,教育资源成为其中的重要一环。而地产资本的涌入,也正在试图重构中国教育产业的格局。

住宅+教育是“地产+教育”的最常见姿势。住宅配套的往往是家长最关心的一种教育资源——学历教育,只要能满足业主们对优质教育资源的需求,效益自然水到渠来:

这种最初级的“追女神”办法,适合实力不足的小地产商。在没有任何资源的情况下,地产商只有通过拿到名校附近的地块,并且争取与名校签订协议,获得学位,来“傍”到名校。

这个常规操作是个十足的“轻资产”,不需要开发商涉足完全陌生的教育行业。但这个操作在实际上,只能为楼盘的销售带来推动作用,而且需要考虑到的是寻求名校的“庇护”其实并不容易,尤其是在教育资源规划严密的一线城市。

稍有实力的房企可以选择这种“中资产”方式,与教育机构合作,各取所长,房企提供空间和服务,而学校则拿出核心的教育资源,优势互补。

这样开发商就变得更加主动了,通过这种合作方式开始与教育行业产生交叉融合,在为土地引来教育资源的同时,还能通过这种方式拿到更低价的土地,产生更多的土地溢价。

而与教育行业产生更为深入的联系,则需要“重资产”模式。这种模式需要有实力的房企持续的投入进教育行业,最终成功打入教育市场,分得蛋糕。

1993年,顺德碧桂园项目卖不动的时候,杨老板搞起了广东碧桂园学校,在媒体上做足阵势,诚招英才大力推广,不仅学校办得成功,楼盘也卖得火热。

2017年5月,碧桂园旗下的教育集团博实乐教育在纽交所上市。2018年第四季度,博实乐教育首次实现了盈利,归母净利润为1175万人民币。

互联网时代,传统商业模式受到冲击,而只能依托于线下进行优质服务的教育辅导行业却长盛不衰,正在成为资金和线下流量的重要入口。与餐饮、儿童游乐体验等一起,教育是当下运营者保证人流量的另一武器。

除此之外,商业形态也不再桎梏于传统的综合形态,而开始向主题化、特色化的方向发展,教育主题的商业综合体成为商业地产打差异的一大方向。

这一块的新玩法是万科提出来的。依托住宅社区和社区商业,万科成立了自己的社区营地——四点半学堂,主打的是素质教育启蒙基地,是为了解决万科社区以及周边小区儿童的体制外教育需求,特别针对0-12岁的儿童打造家门口、一站式、素质教育服务中心。

这样的社区营地有效解决了孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题,不再局限于“名校+名盘”的卖楼模式,并将教育与其主业紧密结合。

增加体验性业态是对线长冲击、提高广场粘性的一种应对策略。儿童早教等体验式业态不仅能为购物中心带来流量,其自身也具有光明的前景,有实力的房企加入战局后,能够发掘出又一利润增长点。

近几年,万达加大了对儿童产业的重视,着力研发儿童综合业态,旗下的早教品牌“宝贝王”正式加入早教行业,与赢在起点、泡泡少儿教育、芝麻街英语等众多儿童教育业态布局品牌进行厮杀。

而在万达集团背后强大的商业地产资源的依托下,其竞争优势也是十分明显了。2017年,万达宝贝王集团年收入14.4亿,已经实现整体赢利。2018年万达的工作报告显示,宝贝王收入20.8亿元,同比增长44.3%;新开业69家宝贝王乐园,早教50家,年度总客流1.99亿元,同比增长了36%。

孩子的补习班一个在东一个在西,接送太麻烦?无处停车,接个孩子,就被开罚单了?孩子在上课,门外的你无处安放?教育商业综合体能够解决这些所有问题,击破课外教育的种种痛点:

3) 开设各种配套服务,包括餐饮、娱乐、停车等,充分发挥综合体优势,同时激活这片区域。

教育商业综合体最典型的模式便是教育mall,不仅提供主流教育服务,还配套科学馆、博物馆、影剧院等,提供“一站式”服务,形成一个有机、联动的综合体,满足人们的各种教育需求。

这样的结合shopping mall与少年宫的经营模式,分别被房企和教育机构所实践,例如万科的教育mall和新东方的百学汇。

如果你觉得以上的“地产+教育”都是小打小闹,教育产业园和教育小镇这样赋能教育产业的打法,或许能够满足你的想象。这种玩法需要强大的教育背景和资金实力,串联起整个教育产业链,抓住“地产+教育”的未来想象。

产业孵化是不少地方政府所倚重的,此类模式不同于教育mall需要进驻城市中,教育产业园的选址多在偏远地区,在三四线城市的机会更多,使得地方房企进入的机会增加。

广东信宜的科教兴城模式、上海市闵行区的紫竹国际教育园区、在苏州城市发展规划下的苏州国际教育园、天津市打造的职业教育改革创新示范园区-海河教育园区等等。

在不同地方政府的规划主导下,教育产业园的定位各不相同,往往是政府已有规划再引进企业进行合作。这虽然在某种程度上降低了企业风险,但如何引进资源,成功孵化出优质产业,并找到有效的运营模式,才是关键所在。

脱离了政府主导,这一模式需要企业拿出更加强大的教育资源,采取与地方政府合作的方式,聚集起整个产业链条。

新鸥鹏从重庆大学的一个校办企业出身,它的“中国云教育产业园”就采取了与重庆巴南区政府强强联手的模式,在重庆职教城核心发展区,总体规划面积10平方公里,引入了从幼儿园、小学、中学基础教育,到大学教育再到职业教育、终身教育的完整教育体系。

没有止步于教育产业园,新鸥鹏已经探索出教育mall、教育产业园、教育城和教育小镇等多个“地产+教育”产品模式。

在新鸥鹏教育小镇中,除了K12学校之外,还包含了教育产业园、教育mall、住宅等组合产品,形成一个体量巨大、实打实的教育综合体。

在新鸥鹏的规划中,要在全国做10个教育小镇。小镇规模一般在两千亩到五千亩。选址标准为“5711”,也就是主城区人口不低于50万,7000块钱的房价水平,100万方的年成交量,不低于100万1亩的地价。

这样体量庞大的教育项目,需要整合地产、教育等各方面的资源,还要拿出足够的耐心持久投入。因此,对于志不在此的企业来说并不合适,较大的资金投入也将部分中小企业拒之门外。

总的来说,“地产+教育”模式无论在住宅、商业还是产业地产都有较大潜力。目前,传统玩法空间有限,而国内“地产+教育”的运营新模式探索还处于起步阶段。这片新蓝海,你准备加入吗?