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房地产行业:市场供需改善明显 政策边际向好

作者:佚名 发布时间:2020-05-15

住房交易市场:3 月房企受疫情影响,销量同比下滑近三成,环比增加超 300%,回暖迅速,预计二季度修复积极。3 月我们重点跟踪 35 所大中城市一手房合计成交 13.74 万套,环比上升 328.16%,同比下降 29.75%,累计同比上升 6.5%,比上月上升 5.9 个 PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别-38.7%、-37.3%、-33.6%、-43.6%。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 53.96%、261.07%、316.42%、153.97%。样本城市一手房成交面积达 1499.05 万方,环比上升 326.89%,同比下降 27.85%,累计同比上升 8.09%,比上月上升 2.5 个 PCT,其中一线、二线、三四线城市年初至今累计同比增速分别 11.03%、11.12%、4.63%,比上月分别变动 0、-5.5、0.4 个 PCT,二线城市中杭州、长春、青岛累计同比增速负增明显,分别为-11%、-5%、-4.5%。

土地交易市场:市场供需均改善,溢价率出现分化,一线城市溢价率下行,二三线城市溢价率上升。3 月 100 城土地供应建筑面积合计 13686.6 万平方米,环比上升 142.98%,同比上升 38.83%,累计同比增速为 13.84%,比上月变动 13.91 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 776.79、6599.69、6310.12 万平方米,同比增速分别为59.68%、36.08%、39.54%。3 月 100 城土地成交建筑面积合计 7252.65 万平方米,环比下降 2.6%,同比下降 1.44%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 473.79、3258.21、3520.65 万平方米,同比增速分别为 142.16%、-5.85%、-4.9%。3 月 100 城土地成交楼面均价 2419 元/平方米,溢价率为 15.4%、环比上月上升 2.83%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为 3.8%、17.9%、15.1%,环比上月变动分别为-12.5%、7.9%、4.4%。

资金层面: 3 月非银贷款大幅增加,其中中票及短融增速最大。行业非银融资规模(不含信托融资)1237.9 亿元,同比增速为 50%,同比增速与上月持平,其中信用债、ABS(不含供应链)、海外债单月融资规模分别为 1079.6 亿、143.8 亿、14.4 亿,同比增速分别为 54.3%、75.3%、-68.3%,比上个月分别变动-43.1、175.3、0.4 个 PCT。

政策层面: 3 月以来中央多次重申房住不炒,表明了中央对于房住不炒政策常态化和一以贯之。3 月 27 日各地银保监局向辖区信托公司传达 2020 年监管要求,指出将继续压降信托通道业务,同时将继续大力加强房地产信托业务管控,房地产作为投机需求将继续被打压。同时,4 月 17 日中央政治局会议再提房住不炒,在表述上相比减少稳地价、稳房价、稳预期,新增促进房地产市场平稳健康发展,刚需及改善性需求预计将得到更好支持;但同时也可以看到,多地仍在持续加入一城一策队伍,对房地产企业逐渐松绑,未来不排除各地将继续出现诸如人才落户放宽、预售手段宽松、公积金贷款额度增加等涉及需求、供应等方面的政策,更高程度的政策松绑也仍然值得期待;货币政策方面,近日央行下调 1 年期 LPR20 个 BP 至 3.85%,下调 5 年期以上 LPR10个 BP 至 4.65%,流动性宽松下地产板块有望受益。

投资建议:疫情的短期冲击非常大但已经在缓慢修复,后续多地政策边际宽松、资金环境持续趋暖,二季度或将集中迎来修复,我们认为政策边际将持续宽松,房住不炒基调不变但因城施策或将是主流,我们下调相关预测,我们预计销售-7.2%、开工-6.1%、投资4.2%、竣工 12.4%,我们认为整体政策利好地产,持续看好地产板块,我们短期重点推荐:保利地产、万科 A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科 A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。